2018/04/15
2017年４月からは１０％となる予定の消費税。ますます負担は大きくなります。逆に考えると、消費税が節税できれば、事業の資金繰りに更に大きな影響力を持つようになりますので何かできないか？考えてもらうべきです。ここでは賃貸不動産オーナーができるシンプルな消費税の節税策を書いてみます。
消費税の課税事業者・免税事業者とは
原則的には、全ての人が消費税を納める義務のある者（課税事業者）ですが、例外的に、この義務が免除される者（免税事業者）がいます。免税事業者となれば、例えば５５０万円（消費税１０％込）の店舗家賃を借主さんからもらっていても、消費税分５０万円を納税しなくてもよくなります。
免税事業者となるための要件は、以下の通りです(国税庁ＨＰ)。
消費税では、その課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は、納税の義務が免除されます。
この納税の義務が免除される事業者（以下「免税事業者」といいます。）となるか否かを判定する基準期間における課税売上高とは、個人事業者の場合は原則として前々年の課税売上高のことをいい、法人の場合は原則として前々事業年度の課税売上高のことをいいます。
この仕組みを使って、つまり免税事業者に該当するように課税売上高が1,000万円以下となるように賃貸不動産の所有者を変えることで、消費税をゼロにするのです。
賃貸不動産の移転（譲渡・贈与）で免税事業者になる
例えば、こんな事例で使えます。
夫：農業売上 500万円／店舗賃料①建物 300万円／店舗賃料②建物 600万円
妻：夫の農業を手伝っていて、特に賃貸収入もない
このような場合には、このままの状態だと夫は、課税売上高が合計で1,000万円超なので、消費税を納めなければいけません。
そこで、夫から妻へ、②建物を譲渡や贈与するのです。そうすると、
夫：農業売上 500万円／店舗賃料①建物 300万円
妻：店舗賃料②建物 600万円
こうすれば、夫も妻も、課税売上高が各々1,000万円以下となり免税事業者に変わることができるのです。その結果、この形に変えた翌々年には消費税を納める必要がなくなります。
この節税策の注意点
とはいえ、妻に賃貸物件が移転することで、こんなデメリットの生じる可能性もあります。
・譲渡や贈与する時に、所得税や贈与税・不動産取得税・登記費用がかかる
・現状で適用していた妻の配偶者控除や専従者給与の制度が使えない可能性がある
・将来の妻の遺族年金の受給に制限がかかる可能性がある
その人の状況によっては、これ以外の影響も考えられるでしょう。税理士事務所に消費税がゼロになるメリットとその他の費用負担増のデメリットを比較して検討してもらいましょう。
経理の仕方による消費税の節税については、こちら！
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このような賃貸不動産の移転を考える前提として、メリット・デメリットの洗い出しが不可欠です。消費税はゼロになったけど・・・ということのないよう個人ごとの事情に合わせたシミュレーション資料をご用意しています。
≡開業まで、あと２７日 本日の開業準備≡
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≡編集後記≡
今朝、電車の中で参考書を開く税理士受験生と隣になりました。昨年の今頃は、税理士試験の追い込み時期で自習室にこもる毎日を過ごしていました。１年前のことですが、ずいぶん時間がたったような懐かしい思いがしました。
