【更新休止中!】税理士への頼みごと|税理士 澤口洋輔のブログ

申告書を作る以外に税理士は何ができるの?何を頼んでいいの?そんな疑問に自分として答えてようと書きました。もちろん、澤口税務会計事務所は、これら「頼みごと」の全てにご対応しています。お気軽にお問い合わせください。

相続対策でアパート建築!相続税の節税効果は可能性の高い平均寿命で検証してもらう

time 2015/08/25

相続対策でアパート建築!相続税の節税効果は可能性の高い平均寿命で検証してもらう

賃貸アパートの建替え・畑や駐車場の土地に新たにアパートやマンション建築・ロードサイドの土地に店舗用建物を建築など・・相続対策として所有している土地に賃貸物件を建築する地主さんは多いです。ただ、あいまいに相続税が節税されると理解されている方を時々見かけます。このあたりの相続税の節税について書いてみます。

賃貸物件を建てた場合の相続税の節税効果とは

相続税とは、シンプルに言うと「亡くなった人が、亡くなるその瞬間に保有していた全ての財産を基準にその財産を相続した人に課税される税金」です。

例えば、今亡くなったとしたら・・今日の預金通帳の残高・今日の不動産の評価額・今日の株式の評価額・今日の借入金の残高などを積み上げて合算していき、その合計額に税率を乗じて相続税は計算されます。

なぜ、賃貸物件を土地に建てると相続税が安くなるのか?ポイントは3点です。

 1.上になにもない更地の土地より賃貸物件のある土地は、不動産の評価として低くなるから(18%割引又は21%割引)
2.建築にかけた金額に比べてその出来上がった建物の評価額は、評価上低くなるから(50%程度の割引)
3.建物の評価額は、賃貸していることで更に低くなる(30%の割引)

つまり、賃貸物件を建築することで相続税の税率をかける前のその人の財産全体の評価額が割引により大きく減少するため、当然税金の額も減少するのです。

では、具体例を見てみます。土地2億円・預金5,000万円を持っている方が、空いている土地に1億円を借入して賃貸アパートを建てた場合です。

キャプチャ
このように、3つのポイントで相続税の税率をかける前のその人の財産全体の評価額が割引により大きく減少するため、相続税は約3,000万円の節税となります。

これならば、相続税で遺族が苦労しないように思い切ってアパート建てようか・・ということになりそうです。ただ、ここで注意してほしい点があります。

建ててから25年後、相続となったら・・

この相続税の節税を考えてアパートを建築した人が60歳だったらどうでしょうか?女性の平均寿命は85歳を超えています。
そこでアパートを建ててから25年後、相続となった場合を計算してみます。
キャプチャ
このように、アパートを建ててから時間が経過するほど相続税の節税効果は消えていきます。1番の原因は借入金の返済が進むからです。

相続税の節税効果は、相続が発生するタイミングで大きく異なる!これが注意点です。不動産投資のリスクは抱えたのに相続になったら、見込んでいた節税効果は何もない・・という事態にならないようにしてください。

節税効果は、平均寿命で測ってもらう

賃貸物件を建築する際には、建てたらどれくらい家賃収入があがり手元にどれだけ残るのか?この収益性がメインの判断要素だと思います。ただ少子化・人口減少の影響もあり賃貸物件の収益性はそれほど高くなく、最近は相続税の節税効果も織り込んで判断するのが一般的です。

大きな不動産投資のキーとなる判断要素を掴み間違うと大変です。相続税の節税効果を計算する場合には、現在ではなく平均寿命など相続の発生する可能性の最も高いタイミングを基準に税理士にシミュレーションの計算をしてもらいましょう。

澤口洋輔のプロフィール

澤口 洋輔

澤口 洋輔

澤口税務会計事務所の代表税理士。 横浜市港北区出身、昭和55年生まれの35歳、3児の父。個人事業から中小企業、資産家から上場企業まで幅広い税務業務の経験を経て、2015年7月独立開業しました。企業経営から相続までの一貫したトータルサポートを信条に業務展開中です。 詳しくは、詳細ページをご覧ください。 [詳細]

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