【更新休止中!】税理士への頼みごと|税理士 澤口洋輔のブログ

申告書を作る以外に税理士は何ができるの?何を頼んでいいの?そんな疑問に自分として答えてようと書きました。もちろん、澤口税務会計事務所は、これら「頼みごと」の全てにご対応しています。お気軽にお問い合わせください。

この先、この賃貸物件はいくら儲かるのか?物件の将来収支を継続的にシミュレーションし続けてもらう

time 2015/08/14

この先、この賃貸物件はいくら儲かるのか?物件の将来収支を継続的にシミュレーションし続けてもらう

不動産収入には、将来の予測が他の商売に比べてシンプルである・築年数が経過するにつれて収入や経費が大きく変化するという特徴があります。そこで、賃貸物件の将来をシミュレーションしておくと、予測通りに変化していくことが多く、大きな効果を発揮してくれます。
複数の物件を持っているオーナーにはどの物件が儲かっていてどれが損しているのか物件ごとの収支を毎年確定申告の際に把握することを勧めます(詳細は、こちら!)が、加えて物件の将来収支をシミュレーションしておくことも大事です。このあたりのこと書いてみます。

賃貸物件の将来収支の予測とは

賃貸物件の将来予測とはどんなものか?当事務所で提供しているのは、こんな感じです。

キャプチャ

その物件の将来30年のシミュレーションをしています。

この表の資金収支という行を見てください。ちょっと見にくくて済みません。これは、その物件が稼いでくれる家賃収入から経費の支払いや借入金の返済をした後の手取り収入。預金通帳に残るお金です。

キャプチャ

このように来年以降は年間で50万円程度しか残らないですが、9年目からはアパートの建築費用としての借入金の返済が終わるので、300万円程度が残るようになってきます。

このような物件の将来収支の予測は、実際の確定申告書で前年の実績をスタートして作成しているので絵にかいた餅になりません。

物件ごとにシミュレーションすると分かること

このシミュレーションをしておくと役立つことは沢山ありますが、例えばこんなときに力を発揮します。

◎ そろそろ壁の塗り替えをしなければいけないが、どれくらの金額をかけても大丈夫か?
→ このシミュレーションに塗装屋さんからの見積書の金額を入れ込んでみて利益が残るのかを検証してみる。

◎ 銀行が借入金の利率や返済期間を延ばさないか?と営業に来たがどうか?
→ 銀行員の方が持ってきた返済予定表の数字(返済額・利息)を入れ込んでみて、将来的にどれくらいお金が残るのか検証してみる。

◎ 住人から頼まれてアパートのクーラーやウォシュレットなど新しい備品を入れようと思うがどうか?
→ 備品の見積金額を入れ込んでみてお金が残るのか、募集中の部屋の家賃を増額をするとしたらいくらあげる必要があるかなど検証してみる。

◎ なかなか埋まらない部屋があったときにどれくらいまで家賃を下げませんかと管理会社から言われたが?
→ 下げる予定の家賃を入れ込んでみて、どこまで下げたらお金が残らないのかを検証してみる。

◎ 将来、子供にこのアパートを相続してあげようと思うが、子供の生活にどれくらい足しになるのか?
→ 例えば20年後の収益予測を見てみて、その物件の手取り収入を検証してみる。

使い道は、もっともっとあります。賃貸物件にまつわる色々な判断をしていく上で基礎になる資料です。

建てるときだけでなく、継続して見ておく!

実は、アパートやマンションを新築することを検討していた際には、不動産業者の方がこのようなシミュレーションを沢山持ってきていたはずです。建てる前には、どれくらい儲かるのか、ローンは返済していけるのか、家賃はどれくらいが適正なのか、など色々と数字を突き合わせて話し合ったと思います。

一度建ってしまった後は、毎年の確定申告のために帳簿を作成するだけで終わってしまっている方が大半です。賃貸を開始した後でも確定申告のための資料を毎年丁寧に作成していれば、上記のような物件の将来の収支シミュレーションは、実はひと手間かけるだけで毎年作成できます。不動産経営をしていくうえで本当に役に立つ表です。継続的に物件のこれからを把握するために、ぜひ頼んでみましょう。

 

澤口洋輔のプロフィール

澤口 洋輔

澤口 洋輔

澤口税務会計事務所の代表税理士。 横浜市港北区出身、昭和55年生まれの35歳、3児の父。個人事業から中小企業、資産家から上場企業まで幅広い税務業務の経験を経て、2015年7月独立開業しました。企業経営から相続までの一貫したトータルサポートを信条に業務展開中です。 詳しくは、詳細ページをご覧ください。 [詳細]

ブログをメールで読む方へ。

このブログを更新後すぐにメールでお届けします。